Immobilie geerbt — der komplette Leitfaden für Erben 2026
Fristen, Erbschaftssteuer, Erbengemeinschaften, Verkaufsoptionen: Wir erklären jeden Schritt verständlich und praxisnah — damit Sie wissen, was als Nächstes zu tun ist.
Eine Immobilie zu erben ist mehr als nur ein Erbe
Eine geerbte Immobilie bedeutet selten nur Freude — oft sind damit Trauer, Verantwortung und viele offene Fragen verbunden. Welche Fristen müssen Sie einhalten? Was passiert mit den Mitgliedern der Erbengemeinschaft? Wie hoch wird die Erbschaftssteuer? Und vor allem: Sollen Sie die Immobilie behalten, vermieten oder verkaufen?
Wer aktuell in Henstedt-Ulzburg, Norderstedt oder dem Hamburger Speckgürtel erbt, steht vor besonderen Herausforderungen. Die Immobilienpreise sind hoch, die rechtliche Lage komplex, und oft sind mehrere Erben beteiligt. Genau hier setzt dieser Leitfaden an: Wir erklären Ihnen Schritt für Schritt, was nach einem Erbfall zu tun ist — sachlich, einfühlsam und mit konkreten Handlungsempfehlungen.
Als spezialisierter Immobilienmakler mit nahezu einem Jahrzehnt Erfahrung in Erbengemeinschaften wissen wir, worauf es ankommt. Lesen Sie weiter — und erfahren Sie, wie Sie Ihr Erbe rechtssicher, fair und mit dem besten Ergebnis abwickeln.
Die ersten Schritte nach dem Erbfall — was Sie sofort tun sollten
Nach einem Erbfall müssen mehrere Schritte zügig erledigt werden — manche binnen weniger Wochen, andere mit längeren Fristen. Ein strukturiertes Vorgehen verschafft Ihnen Überblick und schützt Sie vor teuren Versäumnissen. Die folgende Checkliste zeigt, was zuerst ansteht.
- Sterbeurkunde besorgen beim zuständigen Standesamt
- Testament suchen und beim Nachlassgericht eröffnen lassen
- Erbschein beantragen beim Nachlassgericht
- Bestattung organisieren und Kosten dokumentieren (steuerlich relevant)
- Versicherungen, Verträge und Mietverhältnisse der verstorbenen Person prüfen
- Bankkonten und Vermögensübersicht zusammenstellen
- Immobilienunterlagen sichern (Grundbuchauszug, Energieausweis, Bauakte)
Wichtige Frist:
Sie haben 6 Wochen Zeit, das Erbe auszuschlagen — gerechnet ab dem Zeitpunkt, an dem Sie vom Erbe Kenntnis erlangen. Diese Frist gilt absolut und kann nicht verlängert werden.Erbschein, Testament & Erbvertrag — was Sie wissen müssen
Ob Sie erben und in welchem Umfang, regelt entweder ein Testament beziehungsweise ein Erbvertrag — oder, falls keine letztwillige Verfügung existiert, die gesetzliche Erbfolge. Die gesetzliche Erbfolge richtet sich nach dem Verwandtschaftsgrad: Zunächst erben Ehepartner und Kinder, danach Eltern und Geschwister. Ein Testament hat stets Vorrang, kann jedoch durch Pflichtteilsansprüche eingeschränkt werden.
Einen Erbschein beantragen Sie beim Nachlassgericht Ihres Wohnorts. Sie weisen Ihre Erbenstellung nach, zahlen eine vom Nachlasswert abhängige Gebühr und erhalten das Dokument in der Regel innerhalb einiger Wochen. Der Erbschein legitimiert Sie gegenüber Banken, Behörden und dem Grundbuchamt.
Ein Erbschein ist immer dann notwendig, wenn Sie ohne ihn nicht über den Nachlass verfügen können — etwa bei der Grundbuchberichtigung nach einem Immobilienerbe. Liegt jedoch ein notarielles Testament samt Eröffnungsprotokoll vor, akzeptieren Grundbuchamt und Banken dieses häufig anstelle eines Erbscheins.
Kostentipp:
Der Erbschein kostet je nach Nachlasswert mehrere hundert bis tausende Euro. Bei einem notariellen Testament kann diese Erbschein-Pflicht oft umgangen werden — sprechen Sie mit einem Notar.Erbschaftssteuer auf Immobilien — was kommt auf Sie zu?
Die Erbschaftssteuer wird auf den Verkehrswert der geerbten Immobilie erhoben — allerdings erst, nachdem der persönliche Freibetrag abgezogen wurde. Wie hoch dieser Freibetrag ausfällt, hängt vom Verwandtschaftsverhältnis zur verstorbenen Person ab.
| Verwandtschaftsverhältnis | Freibetrag |
|---|---|
| Ehepartner / eingetragene Lebenspartner | 500.000 € |
| Kinder | 400.000 € |
| Enkel | 200.000 € |
| Eltern (bei Erbschaft) | 100.000 € |
| Geschwister, Nichten / Neffen | 20.000 € |
| Nicht verwandte Personen | 20.000 € |
Der Steuersatz richtet sich nach der Steuerklasse und der Höhe des steuerpflichtigen Erwerbs. Er reicht von 7 % (Steuerklasse I, kleine Beträge) bis zu 50 % (Steuerklasse III, sehr hohe Beträge). Je näher die Verwandtschaft, desto günstiger die Steuerklasse.
Eine wichtige Sonderregelung gilt für selbst genutzte Familienheime: Erben Ehepartner oder Kinder die selbst bewohnte Immobilie und nutzen sie anschließend mindestens zehn Jahre lang selbst, bleibt der Erwerb unter bestimmten Voraussetzungen vollständig steuerfrei.
Beispiel-Rechnung:
Sie erben als Kind eine Immobilie im Wert von 600.000 €. Abzüglich Freibetrag (400.000 €) sind 200.000 € steuerpflichtig. Bei Steuerklasse I beträgt der Steuersatz 11 % — Erbschaftssteuer: 22.000 €.Verkehrswert der geerbten Immobilie — warum eine Bewertung Pflicht ist
Der Verkehrswert ist die zentrale Kennzahl beim Immobilienerbe. Er bestimmt nicht nur die Höhe der Erbschaftssteuer, sondern bildet auch die Grundlage für eine faire Aufteilung innerhalb einer Erbengemeinschaft. Ein zu niedrig angesetzter Wert kann einzelne Erben benachteiligen, ein zu hoher Wert die Steuerlast unnötig steigern.
Drei Bewertungsverfahren im Überblick
- Vergleichswertverfahren — für Eigentumswohnungen und Grundstücke, basierend auf realen Verkaufspreisen ähnlicher Objekte
- Sachwertverfahren — für selbst genutzte Einfamilienhäuser, basierend auf Bau- und Bodenwert
- Ertragswertverfahren — für vermietete Immobilien, basierend auf den erzielbaren Mieterträgen
Sie benötigen eine kostenlose Bewertung Ihrer geerbten Immobilie?
Jetzt Bewertung anfordern →Erbengemeinschaft — wenn mehrere Erben beteiligt sind
Sobald mehrere Personen gemeinsam erben, entsteht automatisch eine Erbengemeinschaft. Das Besondere daran: Über den Nachlass — und damit auch über die Immobilie — können die Erben nur gemeinsam verfügen. Jede Entscheidung über Verkauf, Vermietung oder Verwaltung muss grundsätzlich einvernehmlich getroffen werden. Genau das führt in der Praxis häufig zu Konflikten.
Häufige Probleme in Erbengemeinschaften
- Uneinigkeit über Verkauf vs. Eigennutzung
- Unterschiedliche finanzielle Situationen der Erben
- Geografische Distanz (z. B. ein Erbe lebt im Ausland)
- Emotionale Spannungen zwischen Geschwistern oder Familienzweigen
- Streit über den Wert der Immobilie
Für die Lösung gibt es mehrere Wege: Im besten Fall einigen sich die Erben in einer Auseinandersetzungsvereinbarung über die Aufteilung. Möchte ein Erbe das Objekt übernehmen, zahlt er die anderen aus. Lässt sich keine Einigung erzielen, bleibt als letztes Mittel die Teilungsversteigerung — meist die finanziell ungünstigste Variante. Oft ist ein gemeinsamer, professionell begleiteter Verkauf die fairste und ertragreichste Lösung.
Unsere Spezialisierung:
Wir sind erfahrene Vermittler in Erbengemeinschaften. Wir koordinieren alle Beteiligten neutral, klären rechtliche und steuerliche Fragen und führen den Verkaufsprozess professionell durch — auch wenn es emotional oder organisatorisch schwierig wird.Die große Entscheidung: Verkaufen, vermieten oder selbst nutzen?
Jede Option hat ihre Berechtigung — entscheidend sind Ihre persönliche Situation, die Lage der Immobilie und die Interessen aller Erben.
Verkaufen
- ✓Schnelle Liquidität
- ✓Klare Aufteilung in Erbengemeinschaft
- ✓Keine laufenden Kosten
- ✗Kein laufender Ertrag
- ✗Spekulationssteuer prüfen
Vermieten
- ✓Laufender Cashflow
- ✓Wertsteigerung möglich
- ✗Verwaltungsaufwand
- ✗Mieterausfall-Risiko
- ✗Mehrere Erben müssen einig sein
Selbst nutzen
- ✓Steuerliche Vorteile (Familienheim)
- ✓Emotionale Bindung erhalten
- ✗Auszahlung der Miterben nötig
- ✗Hohe Investitionssumme
Spekulationsfrist — wann zahlen Sie keine Steuer auf den Verkaufsgewinn?
Wer eine Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf mit Gewinn verkauft, muss diesen Gewinn grundsätzlich versteuern — das ist die sogenannte Spekulationssteuer. Bei geerbten Immobilien gilt jedoch eine entscheidende Besonderheit, die vielen Erben bares Geld spart.
Denn bei einem Erbe wird die Spekulationsfrist nicht neu gestartet. Stattdessen tritt der Erbe in die Frist des Erblassers ein: Maßgeblich ist der Zeitpunkt, zu dem die verstorbene Person die Immobilie ursprünglich gekauft hat. Hat der Erblasser das Objekt also bereits länger als zehn Jahre besessen, können Sie es nach dem Erbfall sofort steuerfrei verkaufen.
Eine weitere Ausnahme greift bei selbst genutzten Immobilien: Wurde die Immobilie im Verkaufsjahr und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt, entfällt die Spekulationssteuer ebenfalls — unabhängig von der Zehn-Jahres-Frist.
Beispiel:
Die Erblasserin hat die Immobilie 2010 gekauft und 2026 vererbt. Sie verkaufen sie 2026 weiter. Da die 10-Jahres-Frist seit dem Kauf der Erblasserin bereits abgelaufen ist, fällt keine Spekulationssteuer auf den Verkaufsgewinn an.Wie wir Erbengemeinschaften und Erben begleiten
Ein Immobilienerbe abzuwickeln, kostet Zeit, Nerven und Fachwissen — besonders, wenn mehrere Erben beteiligt sind oder einzelne weit entfernt wohnen. Genau hier setzen wir an. Mit nahezu einem Jahrzehnt Erfahrung und einer klaren Spezialisierung auf Erbengemeinschaften nehmen wir Ihnen den gesamten Prozess ab. Wir vermitteln neutral zwischen allen Beteiligten, behalten die rechtlichen und steuerlichen Aspekte im Blick und sorgen dafür, dass am Ende ein faires Ergebnis für alle steht.
Sie müssen sich um nichts kümmern — wir übernehmen jeden einzelnen Schritt:
Neutrale Vermittlung
zwischen allen ErbenKomplette Dokumentenbeschaffung
Grundbuch, Bauakte, EnergieausweisMarktgerechte Bewertung
der geerbten ImmobilieProfessionelle Vermarktung
mit Zugang zu über 1.700 SuchkundenNotar-Koordination
und Begleitung bis zur Schlüsselübergabe
Häufige Fragen rund um geerbte Immobilien
Sie haben eine Immobilie geerbt und brauchen Unterstützung?
Wir beraten Sie kostenlos und unverbindlich. Mit unserer Expertise in Erbengemeinschaften übernehmen wir alle Schritte — Sie müssen sich um nichts kümmern.
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